دولت برای خانه دار شدن مردم چه کرد؟/ پیش بینی کارشناسان از قیمت مسکن در سال 94

پایگاه خبری تحلیلی نامه نیوز (namehnews.com) :

به گزارش نامه نیوز،‌ بازار مسکن در دو سال گذشته در رکود به سر برده و کاهش قابل توجه قیمت ها نیز نتوانسته آنچنان که باید تقاضا در بازار را افزایش دهد. البته این در شرایطی است که آمار خرید و فروش مسکن در سال 93 نسبت به سال ‎ های قبل بهبود یافته و همین موضوع امیدواری به آینده بازار مسکن را افزایش داده است.

اما در سال 93 اقدامات فراوانی از سوی دولت در حوزه مسکن در دستور کار قرار گرفت و این اقدامات توانستند تا حدودی به بهبود آمار خرید و فروش مسکن کمک کنند. یکی از این اقدامات افزایش تسهیلات مسکن بود. این افزایش وام مسکن که در ادامه دستور افزایش وام مسکن در دی ماه سال 92 بود ، با افزایش وام به میزان 35 میلیون به همراه 10میلیون تومان وام جعاله اعطا شد . گرچه شایعاتی از قبیل پرداخت وام 60 میلیون تومانی شنیده شد، اما وام 60و 80میلیون تومانی همچنان منتظر تصمیمات شورای پول و اعتبار است که شاید در سال 94 اجرایی شود.

همچنین در حالی که پروژه عظیم ساخت دومیلیون واحد مسکونی از سال 86 در دولت نهم رسما آغاز شد و قرار بود حداکثر به مدت چهارسال آینده آن تکمیل شود ، اما حدود هفت سال گذشت و هنوز برخی از این واحدها منظر پرداخت اعتبارات هستند . وام مسکن مهر از 20 و 25 میلیون تومان به 30میلیون تومان افزایش یافت و به تازگی گفته شده آغاز پرداخت وام 30میلیون تومانی در برخی شهرهای کشور آغاز شده است.

از جمله اقدامات دیگر دولت در حوزه مسکن می توان به برخورد با زمین خواران در سطح کشور و همچنین افزایش وام بافت فرسوده و روستایی اشاره کرد. در ادامه پیگیری ‎ های وزارت راه و شهرسازی و سازمان ‎ های تابعه از سال گذشته،در نهایت امسال وام مسکن روستای از 12 به 15میلیون تومان افزایش یافت و همچنین وام بافت فرسوده نیز تا سقف 20میلیون تومان افزایش تصویب شد، به گونه ‎ ای که مقرر شده است متقاضیان نوسازی بافت فرسوده، تسهیلات ۲۰ میلیونی ودیعه مسکن را با نرخ سود چهار درصد پرداخت ‌کنند.

اما علی رغم این اتفاق ها اما بازار مسکن در حالی در سال 93 در رکود به سر برد که بسیاری از کارشناسان معتقد بودند قیمت مسکن به اندازه قابل توجهی کاهش یافته و بهترین زمان برای خرید فرا رسیده است و با توجه به کاهش ساخت و ساز و افزایش هزینه های ساخت مسکن ممکن است قیمت مسکن از اواسط سال 94 افزایش یابد.

تورم مسکن بیش از تورم سالانه نیست

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در این رابطه با بیان اینکه با ابزارهای نظارتی در سال گذشته میزان تورم بخش مسکن کمتر از میانگین تورم ملی بود، تصریح کرد: در واقع تورم ۵۸ درصدی سال ۸۵ که وحشتناک بود و خانه‌دار شدن را تبدیل به رویا کرده بود متوقف شد و باید کاری می‌کردیم که این حباب شکسته شود . قیمت‌ها بیهوده و بدون هیچ دلیل و با سفته بازی افزایش می‌یافت؛ شخصی زمینی با قیمت ۲ میلیون تومان خریداری می‌کرد و بدون ایجاد ارزش افزوده و زحمتی آن را به قیمت ۵ میلیون تومان به فروش می‌رساند؛ بنابراین سفته بازی سهم مهلک بازار مسکن است. بازار مسکن مانند هر صنعت دیگری باید یک سود منطقی داشته باشد نه با سفته بازی عده‌ای به قیمت بی‌خانمان شدن تعداد دیگری از ملت ایران سودهای کلان ببرند.

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در سال ۹۴ با تصویب شورای پول و اعتبار به دنبال افزایش سقف تسهیلات مسکن هستیم گفت: با افزایش سقف تسهیلات بافت فرسوده به ۵۰ میلیون تومان سالی ۳۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده نوسازی می‌شود و در مجموع تا ۶ سال آینده یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده بهسازی و نوسازی می‌شوند.

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تورم مسکن در سال ۹۴ بیش از تورم سالانه نخواهد بود، گفت: اولین اقدام در سال ۹۴ این است که سوداگری را از بخش مسکن خارج کنیم، چراکه بسیاری از مردم قربانی دلالی می‌شوند.

سرمایه گذاری در مسکن بازدهی ندارد

همچنین حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره بازار مسکن گفته است بازار مسکن در سال آتی بازار مصرف است نه بازار سرمایه‌گذاری. بازاری نخواهد بود که در آن کسی مسکن بخرد و به امید گران شدن آن را نگه دارد. این بازار برای کسانی مناسب خواهد بود که به قصد اجاره دادن یا مصارف شخصی خرید کنند و بازار کسانی است که اجاره‌‌داری را شغل خود قرار داده‌اند .

وی تصریح کرد: سرمایه‌گذاری در بعضی از انواع مسکن اکنون بازدهی کافی ندارد. نکته اینجاست که خریدار بتواند بیش از سود بانکی در مسکن بازدهی کسب کند. چرا تا وقتی بانک بازدهی مناسبی می‌دهد، در مسکن سفته‌بازی صورت گیرد؟ اگر برآورد بازدهی سرمایه‌گذار از معاملات مسکن کمتر از سود بانکی باشد، به سمت مسکن نمی‌رود.

وی با بیان این که معمولا قیمت مسکن ارزان قیمت متناسب با تورم افزایش می‌یابد، مگر اینکه سهم زمین در قیمت مسکن کاهش یابد، تصریح کرد: اگر به طور مثال، قیمت عوامل تولید کمتر از 20 درصد افزایش یابد، که احتمالا دولت افزایش دستمزد کارکنان و قانون کار را همین مقدار می‌بیند- قیمت مسکن ارزان قیمت هم به همین میزان بالا خواهد رفت. اگر قیمت‌ها به این میزان بالا نرود، یعنی قیمت زمین کاهش یافته است.

عبده تبریزی تاکید کرد: در حال حاضر، فروشندگان مسکن مهر از افزایش قیمت سایر منازل ارزان قیمت جلوگیری کرده‌اند. اینجا هم مسکن مهر ضربه خود را به اقتصاد می‌زند. بعضی دارندگان مسکن مهر که در صف قرار گرفتند و این مسکن را ارزان دریافت کرده یا خواهند کرد، نیازی به آن ندارند. اگر مسکن آنها در موقعیت فروش قرار گیرد، ساخت مسکن ارزان قیمت هم برای مدتی از قواعد بازار خارج می‌شود. در فضایی که بشود مسکن مهر را زیر قیمت تولید خرید، دیگر توجیهی برای تولید واحد ارزان‌قیمت دیده نمی‌شود. البته در سال 1394، تکلیف آن بازار روشن می‌‌شود و در پایان سال مسکن مهر فروشی کمتر خواهد بود و ساخت و ساز واحدهای ارزان‌قیمت در چارچوب بازار راه می‌افتد. بازار اجاره قابلیت رونق دارد؛ این بازار با قیمت‌های مسکن هم‌جهت نیست. اجاره میتواند بازار بسیار پررونقی باشد، ولی مسکن در رکود بماند. این دو لزوما با هم در یک جهت حرکت نمی کنند، و در وضعیت جاری همین است.

پیش بینی بازار اجاره

اما در حالی بازار خرید و فروش مسکن به واسطه بالا بودن قیمت ها و کاهش قدرت خرید مردم در رکود به سر می برد که بازار اجاره مسکن در سال های اخیر با افزایش تقاضا مواجه شده و مردم به دلیل نا توانی در خرید مسکن به دنبال اجاره آن هستند. فردین یزدانی کارشناس حوزه مسکن در پیش بینی بازار اجاره مسکن در سال 94 می گوید این بازار جایگزین بازار ملکی است.در حقیقت ناتوانی در گسترش بازار ملکی باعث شده است بازار اجاره در سال‌های اخیر گسترش پیدا کند و اجاره‌نشین‌ها سهم بیشتری از خانوارهای کشور را تشکیل دهند. در صورتی که شرایطی ایجاد شود که بازار ملکی با افزایش تقاضا و قدرت خرید خانوارها مواجه شود دیگر ورود به بازار اجاره به شدت سال‌های قبل نخواهد بود. اما اگر این شرایط مشاهده نشود باز هم بازار اجاره از بازار ملکی پیشی می‌گیرد و در نتیجه نرخ اجاره در سال آینده هم مانند سال‌های گذشته با افزایش مواجه خواهد شد. متاسفانه به نظر می‌رسد با توجه به شرایط اقتصادی کشور ثبات در بازار اجاره فعلاً امکان‌پذیر نیست .

وی ادامه داد: بنابراین به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنم به سمت سرمایه‌گذاری بر بازار مسکن اقشار متوسط و کم‌درآمد در سال 94 بروند، چرا که بازار مسکن لوکس در حال حاضر با مازاد تقاضا مواجه است و اکنون زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در این بخش نیست .

یزدانی تصریح کرد: بنابراین اگر بخواهم به طور کلی روند بازار مسکن را در سال آینده پیش‌بینی کنم که تاکید دارم این پیش‌بینی‌ها با اما و اگر همراه است قطعاً رونق در معاملات و تولید مسکن خواهیم داشت اما این رونق بسیار اندک و خفیف است. ولی به هر حال این به سیاست‌های دولت در اقتصاد کلان هم برمی‌گردد. اگر مدیریت‌ها نامناسب باشد چه‌بسا جهش قیمت در بازار مسکن هم رخ دهد.