جزء به جزء هزینه ساخت‌وساز در تهران/ بسازوبفروشی چقدر گران شده است؟

پایگاه خبری تحلیلی نامه نیوز (namehnews.com) :

به گزارش نامه نیوز، بسیاری از مالکان املاک قدیمی که در عرف بازار مسکن از آنها تعبیر به املاک کلنگی می‌شود، وسوسه می‌شوند که به اشکال مختلف اعم از سرمایه‌گذاری مستقیم، مشارکت در ساخت و... واحد مسکونی قدیمی خود را به تعداد بیشتری از واحدهای نوساز تبدیل و از این محل سود کسب کنند. البته در سال‌های اخیر بسیاری از سازندگان از افزایش هزینه‌ها شکایت داشته و معتقدند ساخت‌وساز به دلیل گرانی و رکود سنگین مسکن بازدهی کمتری داشته است؛ اما واقعاً چنین است؟ ساخت خانه چه هزینه‌ای را از کل هزینه تمام‌شده مسکن به خود اختصاص می‌دهد؟ آیا هزینه‌های ساخت در شهرهای مختلف فرق می‌کند؟ در نقاط مختلف تهران وضعیت چطور است؟

هزینه ساخت در شمال و غرب شهر تهران؛ متری یک تا سه میلیون تومان ​ آرمان عرب‌زاده، مباشر و کارشناس املاک در محدوده هفت‌تیر با بیان این مطلب که قیمت ساخت‌وساز در ایران رابطه مستقیمی با قیمت زمین و هزینه ساخت دارد، گفت: قیمت ساخت هر مترمربع بنا به‌طور متوسط در نقاط مرکزی شهر تهران 800 تا 950 هزار تومان، شمال و غرب شهر یک تا سه میلیون تومان و جنوب شهر 500 تا 600 هزار تومان (بدون هزینه‌های جواز) است.

وی درباره محدوده قیمت ساخت‌وساز در شهرستان‌ها نیز گفت: قیمت ساخت‌وساز در شهرستان‌ها برابر با هزینه ساخت‌وساز در جنوب شهر تهران است.

عرب‌زاده درباره هزینه ساخت‌وساز در محدوده میدان هفت‌تیر گفت: در محدوده هفت‌تیر، قیمت هر مترمربع از یک واحد مسکونی نوساز با مصالح درجه‌یک حدود شش میلیون و 700 هزار تومان است که از این مقدار حدود سه میلیون و 500 هزار تومان هزینه ساخت، قیمت زمین و موارد جانبی آن و حدود سه میلیون و 200 هزار تومان سود ناخالص یک سازنده در هر مترمربع است.

وی ادامه داد: در حال حاضر قیمت زمین در محدوده هفت‌تیر حدود هشت‌ تا 9 میلیون تومان است. اگر سازنده‌ای در دوران رونق زمین 310 مترمربعی را به قیمت سه میلیارد و 500 هزار تومان خریداری کرده و به فرض مثال از این متراژ، پنج واحد 200 متری که هر مترمربع آن برای سازنده حدود یک‌میلیون و 400 هزار تومان با اخذ مجوز تمام شود را بسازد و از آنجا که هر مترمربع یک واحد نوساز در این محدوده شش میلیون و 700 هزار تومان است می‌تواند سود خوبی کسب کند.

این مباشر املاک بابیان این مطلب که بیشتر سازنده‌ها اگر بدهکار نباشند تا سود بالای 60 درصد کسب نکنند واحدهای موردنظر خود را نمی‌فروشند گفت: البته در شرایط رکود بازار آنها مجبور به بازنگری در سود خود نیز هستند.

وی درباره دلیل هزینه بالای ساخت در ایران گفت: متأسفانه در ساخت‌وسازهای ما جای خالی مدیریت پروژه بسیار مشهود است و یک برنامه مدیریتی اصولی می‌تواند هزینه‌های ساخت را تا 40 درصد کاهش دهد.

هزینه سفت‌کاری در تهران 15 درصد بیشتر از شهرستان‌ها محمد خانی، فعال و سازنده مسکن هم با بیان این مطلب که سود ساخت‌وساز در چند سال اخیر به‌شدت کاهش‌یافته است، گفت: در حال حاضر تمام هزینه‌های ساخت چند برابر شده است. در حال حاضر در یک کارگاه ساختمانی دستمزد کارگر ساده روزانه بین 50 تا 60 هزار تومان، آرماتوربند بین 80 تا 90 هزار تومان، قالب‌بند بین 100 تا 120 هزار تومان و بنا بین 300 تا 350 هزار تومان است که این رقم‌ها می‌تواند در شرایط مختلف کاری و مهارت‌های فنی کارگران تغییر کند. نرخ دستمزد در کنار دیگر هزینه‌های یک کارگر ساده درنهایت 30 تا 35 درصد از نرخ نهایی هر مترمربع ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد و تأثیر زیادی بر نرخ نهایی یک دستگاه آپارتمان دارد.

وی ادامه داد: هزینه‌های سفت‌کاری در شهرستان‌ها شامل ساخت هر متر سقف و ستون 260 تا 280 هزار تومان، هر متر تیغه‌چینی و گچ‌وخاک با مصالح، 50 هزار تومان و هر متر شیب بندی با مصالح، 11 هزار تومان است. هزینه این موارد در تهران 15 تا 20 درصد بیشتر از موارد ذکرشده است. وی درباره محدوده قیمت نازک‌کاری اضافه کرد: به دلیل استفاده از متریال‌های مختلف قیمت‌های این بخش متفاوت است.

رشد هزینه احداث فونداسیون علی گراوندی معتقد است: قیمت قالب‌بندی در چند سال گذشته رشد زیادی داشته و در حال حاضر قیمت هر مترمربع قالب‌بندی در فونداسیون 20 تا 30 هزار تومان، در ستون 40 هزار تومان در دیوار برشی، بسته به ارتفاع موردنظر از 40 هزار تومان به بالا و قالب‌بندی زیر سقف 50 هزار تومان است.

این سازنده اضافه کرد: دستمزد آرماتوربندی به ازای هر کیلو تا قطر 16 حدود 350 هزار تومان، 16 تا 22 حدود 300 هزار تومان و 22 به بالا حدود 250 هزار تومان است. گراوندی در ادامه افزود: اجرای هر مترمربع تیرچه، بلوک کامل از 37 هزار تومان به بالا است.

هزینه‌ها عمدتاً افزایش‌یافته است اما سایر هزینه‌های احداث یک واحد مسکونی چیست؟ هزینه‌هایی که مستقیماً به ساخت مربوط نمی‌شوند اما قیمت تمام‌شده ساخت را افزایش می‌دهند.

حمیدرضا افتخاری‌فرد، مدیرعامل سایت همیار ناظر بابیان این مطلب که بیشترین قیمت ساخت‌وساز مربوط به هزینه‌های جانبی دستگاه‌های خدمت رسان است، بیان کرد: در حال حاضر هزینه دریافت هر مترمربع پروانه ساختمانی 240 هزار تومان، شناسنامه فنی ملکی 1200 تومان، هزینه طراحی و نظارت 34 هزار تومان، هزینه کنترل و نظارت هزار و 600 تومان، هزینه بیمه اجباری کارگران ساختمان 18 هزار تومان و هزینه تفکیک اعیانی پرداختی شهرداری سه هزار و 500 تومان برای هر مترمربع است. هزینه تفکیک پرداختی به سازمان نظام‌مهندسی مترمربعی هزار و 500 تومان، هزینه‌های مجری 35 هزار تومان، بیمه تضمین کیفیت سه هزار و 700 تومان، شهرداری (پسماند، نوسازی، انتقال) دو هزار و 400 تومان، حق‌الزحمه مشاور املاک و شش درصد ارزش‌افزوده، شهرداری (آتش‌نشانی، خدمات شهری)500 تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نیرورسانی هفت هزار و 500 تومان، حق انشعاب برق، نیرورسانی، خدمات نظام‌مهندسی 14 هزار و 500 تومان، حق انشعاب گاز و خدمات نظام‌مهندسی دو هزار تومان است. محمدخانی، فعال و سازنده مسکن با بیان این مطلب که سود ساخت‌وساز در چند سال اخیر به‌شدت کاهش‌یافته است، گفت: در حال حاضر تمام هزینه‌های ساخت چند برابر شده است.

وی اضافه کرد: گمانه‌زنی و ژئوتکنیک، نظام‌مهندسی سه هزار و تومان، ثبت‌اسناد و املاک، تفکیک و افراز 600 تومان، دفتر اسناد رسمی هزار و 600 تومان و بیمه مسوولیت مدنی نیز سه هزار و 500 تومان است.

به گفته این فعال ساخت‌وساز، اگر این ارقام به هزینه‌های اصلی ساخت ساختمان اضافه شوند، به رقمی بیشتر از 700 هزار تومان می‌رسد که البته این رقم کف هزینه‌ها است. وی برخلاف برخی فعالان بخش فروش ساختمان معتقد است: همه‌چیز گران شده و به نظر بنده دیگر هیچ سازنده‌ای دیگر به سود بالای 30 درصد فکر نمی‌کند.

هزینه‌ها 30 درصد افزایش داشته است احمد موسی‌وند، انبوه‌ساز هم با اشاره به هزینه‌های سرباری که بابت دریافت مجوزهای مربوط به ساخت پرداخت می‌شود، گفت:«یکی از مواردی که معمولاً کمتر موردتوجه قرار می‌گیرد، هزینه‌هایی است که سازندگان بابت دریافت مجوزها باید پرداخت کنند. به‌طور مثال هزینه دریافت پروانه ساخت طی سال گذشته و در ابتدای امسال تقریباً 30 درصد بالا رفته است و اکنون نیز می‌شنویم قرار است شهرداری بازهم این هزینه را پنج درصد افزایش دهد.

این سازنده واحدهای مسکونی ادامه داد:علاوه بر این تمامی سازندگان باید تا 15 درصد مبلغ پروانه ساخت را به‌عنوان هزینه بیمه به تأمین اجتماعی پرداخت کنند و این در حالی است که اگر بخواهیم کارگران را بیمه کنیم باید فهرست جداگانه و حق بیمه جدایی بپردازیم. این 15 درصد به‌حساب صندوق بیمه کارگران ساختمانی واریز می‌شود.

این سازنده ساختمان‌های مسکونی متذکر شد: برآوردهای ما نشان می‌دهد در سال گذشته به‌طور متوسط 30 درصد هزینه‌های ساخت افزایش پیداکرده است و نمی‌توان در حال حاضر با هزینه‌ای کمتر از مترمربعی یک‌میلیون تا یک‌میلیون و 200 هزار تومان در تهران خانه قابل قبولی ازنظر کیفیت مصالح و استانداردها ساخت و تحویل خریدار داد.

برخی سازنده‌ها سود بسیار بالا می خواهند محمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن هم با بیان این مطلب که برخی از سازنده‌ها توقع زیادی از سود دارند و به سودهای کمتر از 100 درصد راضی نیستند به اقتصادنیوز گفت: در بیشتر کشورهای پیشرفته، حداکثر سود در پرسودترین صنایع تولیدی کمتر از 50 درصد است.

وی درباره دلیل گرانی هزینه‌های ساخت در ایران هم یادآور شد: تجمل‌گرایی، استفاده از مصالح و شیرآلات خارجی و اجرای نمای زمخت و پرهزینه باعث گران‌تر شدن ساخت‌وسازهای ما شده است.