وضعیت بازار مسکن برای خرید خانه های ارزان قیمت / با ۳۰۰ میلیون تومان می‌توان خانه دار شد؟

این روز‌ها همزمان با زمزمه‌ کاهش قیمت در بازار مسکن بسیاری از متقاضیانی که برای خرید مسکن دست نگه داشته بودند، دوباره به فکر خرید افتاده اند. با وجود اینکه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت در معاملات اسفند ماه به حدود ۱۱ میلیون تومان رسید، اما هنوز شمار زیادی از خریداران مسکن به دنبال واحد‌هایی با قیمت‌ متناسب با بودجه اندک خود هستند از این رو بازار آپارتمان‌های با قیمت هر مترمربع کمتر از ۵ میلیون تومان داغ تر شده است.

عده زیادی از عرضه‌کنندگان مسکن از جمله سازنده‌ها، متقاضیان تبدیل به احسن خانه خود و همین‌طور کسانی که با انگیزه سرمایه‌گذاری وارد بازار شده و خرید انجام داده‌اند، هم اکنون پس از سپری شدن یک دوره رشد قیمت، قصد فروش دارند، اما همچنان دچار سردرگمی هستند و درباره اینکه آیا بهترین زمان برای فروش فرارسیده یا نه، تردید دارند، در نتیجه تعداد فایل‌های نزد بنگاه‌ها کاهش یافته است. در عین حال کسانی که اصرار به خرید دارند همچنان در بازار مسکن در حال جست‌وجو هستند و گزینه‌های متناسب با بودجه خود را ارزیابی می‌کنند.

به گفته بسیاری از مشاوران املاک در مناطق متوسط رو به پایین اغلب متقاضیان درصدد خرید ملک با قیمت حداکثر مترمربعی ۵ میلیون تومان هستند و البته بخش زیادی همین رقم را هم با دشواری و از طریق وام و به رهن سپردن ملک تامین کرده‌اند.

این گروه بیشتر در مناطق ۴ تا ۱۶ تهران می‌توانند املاکی در این بازه قیمتی جست‌وجو کنند، اما در مناطق بالاتر آپارتمان‌ ها با قیمت مترمربعی ۱۰ میلیون تومان اغلب قدیمی‌ساز بوده و سن بنای بیش از ۱۵ سال دارند، این در حالی است که در مناطق دارای بافت فرسوده نسبتا وسیع همچون مناطق ۷، ۹ و ۱۰ یافتن آپارتمان نوساز در این گروه قیمتی هنوز غیر ممکن نشده است. محله‌های نامجو، خواجه نظام، رودکی، وحیدیه، دماوند، جشنواره، استاد معین، امام حسین (ع) و میدان خراسان از جمله نقاطی هستند که جست‌وجوی آپارتمان زیر ۱۰ سال ساخت و بعضا حتی زیر ۵ سال ساخت تا مترمربعی ۱۰ میلیون تومان در آن‌ها ممکن است.

حاشیه تهران رکورد دار خانه های ارزان قیمت شد

در مناطقی مانند شوش، اسلام شهر، پرند، جیحون، هشتگرد، قرچک ورامین، نسیم شهر، اندیشه واحد‌های ۱۰ سال ساخت با متراژ ۵۰ متری را با بودجه ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان می‌توان خریداری کرد.

مشاوران املاک در این مناطق اذعان دارند که زوج‌های جوان وخانه اولی‌ها می‌توانند با سپرده گذاری و دریافت تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومان گزینه‌های بهتری را برای خرید ملک انتخاب کنند.

برای پیدا کردن خانه های ارزان باید زمان طولانی صرف کرد

مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه املاک استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه در یک سال گذشته قیمت‌ مسکن رشد بیش از ۱۰۰ درصدی داشته‌است، گفت: اعلام کاهش ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن نه تنها به بازار کمکی نمی‌کند بلکه باعث می‌شود فروشندگان قیمت‌های مسکن را تا ۱۲۰ درصد افزایش دهند و با کاهش ۱۰ تا ۲۰ درصدی اعلام کنند که ما قیمت‌ها را ارزان کردیم در حالی که هم اکنون قیمت‌ها در این بازار روند نزولی را در پیش گرفته است.

او در پاسخ به این سوال که آیا با ۲۵۰ میلیون تومان می‌شود، یک واحد مسکونی در تهران خرید؟ گفت: در برخی از شهرک‌های جنوبی مانند پرند و هشتگرد و در مناطقی مانند شوش، اسلامشهر، قرچک ورامین، می توان واحد‌های متراژ کوچک با میانگین قیمتی ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان خریداری کرد.

قلی‌خسروی اظهار کرد: برای انتخاب خانه با قیمت‌های پایین باید مدت زمانی طولانی وقت صرف کرد و تمامی محله‌های مختلف تهران را گشت تا شاید با ۲۴۰ میلیون تا ۳۰۰ میلیون تومان بتوان واحد مسکونی با متراژ پایین پیدا کرد.

رئیس اتحادیه املاک استان تهران با بیان اینکه در مناطق ۲۲ گانه طی دو هفته اخیر قیمت‌ها در بخش اجاره و خرید و فروش ثابت مانده است، گفت: در منطقه ۵ قیمت خرید و فروش مسکن به طور متوسط ۳ میلیون تومان کاهش یافته و در بخش اجاره هم شاهد کاهش ۵ درصدی قیمت بوده‌ایم؛ همچنین در منطقه ۱۱ تهران قیمت‌ها در بازار اجاره و خرید و فروش ثابت بوده است. آمار‌ها و بازرسی‌ها نشان دهنده آن است که در منطقه ۲۲ قیمت‌های اجاره ثابت و قیمت‌های خرید و فروش کاهش ۱۰ درصدی داشته و در منطقه ۱۵ هم قیمت‌های اجاره و همچنین خرید و فروش کاهش ۱۵ درصدی داشته است.

میانگین قیمت مسکن به ۱۲ میلیون تومان رسیده است

در همین رابطه ایرج رهبر دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه آمار‌ها نشان دهنده آن است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در یک سال گذشته به متری ۱۲ میلیون تومان رسیده است، گفت: ارزان‌ترین واحد مسکونی نوساز در مناطق جنوبی تهران متری ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است بنابراین شاید با ۲۵۰ میلیون تومان بتوان یک واحد مسکونی ۳۸ متری با میانگین سن ۱۰ سال خریداری کرد.

او با اشاره به اینکه ممکن است واحد‌های مسکونی که مشکل حقوقی و یا سندی داشته باشند با قیمت‌های ارزان‌تر به بازار عرضه شوند، اظهار کرد: خریداران واحد‌های مسکونی اگر متقاضی واحدی با مبلغ ۲۵۰ میلیون تومان هستند باید به حاشیه تهران و یا واحدهایی که مشکل حقوقی دارند، مراجعه کنند.

رهبر تاکید کرد: هم اکنون واحد‌های مسکونی در مناطق متوسط تهران با متراژ‌های ۷۰ تا ۸۰ متری حدود یک میلیارد تومان قیمت گذاری می‌شوند بنابراین اگر مردم متقاضی مسکن ارزان‌قیمت هستند باید در خارج از تهران و یا شهر‌های اطراف به دنبال آن بگردند.

ویژگی های خانه های ارزان چیست؟

عوامل زیادی در قیمت ملک اثرگذار است؛ برای مثال واحد‌های قولنامه‌ای بسیار ارزان‌تر از واحد‌های دارای سند شخصی هستند. همچنین داشتن آسانسور، پارکینگ و سایر امکانات اینچنینی در قیمت ملک اثرگذار است.

خانه واقع در طبقه زیر همکف

از جمله مواردی که سبب کاهش قیمت واحد مسکونی می‌شود، واقع شدن آن واحد در طبقه زیر همکف است. در میان فایل های فروشی، واحد‌های زیادی وجود دارند که در طبقه زیر همکف یا همان زیرزمین واقع شده اند و از قیمت‌های پیشنهادی آن‌ها کاملا مشخص است که قرار گرفتن این واحد‌ها در طبقه زیر همکف اثر زیادی در نرخ آن‌ها گذاشته است.

خانه واقع در شهرهای اطراف تهران

رکود سنگین بازار مسکن در شهر تهران موجب شده که شهر‌های جدید هم از رونق بیفتند و خرید و فروش در این شهر‌ها به پایین‌ترین حد خود برسد در واقع متقاضیان کمی در این شهر‌ها حضور دارند. این شرایط باعث شده که حتی در میان آگهی‌های خرید و فروش مسکن، کمتر اثری از واحد‌های شهر‌های جدید اطراف تهران باشد که نشان می‌دهد متقاضی خرید و فروش در این مناطق وجود ندارد. در حالی که در سال‌های گذشته، مسکن شهر های جدید، پای ثابت آگهی‌های فروش املاک بود.

خانه متراژپایین

به گفته بسیاری از مشاوران املاک، هنوز هم خانه‌های متراژ پایین، طرفداران خاص خود را دارد و وام‌های مسکن بیش از همه برای خرید این نوع خانه‌ها مصرف می‌شود. بر اساس فایل‌های موجود می‌توان دریافت که به صورت حدودی قیمت هر متر مربع از واحد‌های ۴۰ تا ۵۰ متری نوساز در شهر تهران، با توجه به موقعیت مکانی از ۷ میلیون تومان شروع شده و تا ۴۵ میلیون تومان ادامه دارد و به طور کلی قیمت کل این واحد‌ها از ۳۰۰ میلیون تومان تا ۳ میلیارد تومان است.

خانه فاقد پارکینگ

خانه‌های بدون پارکینگ، سخت به فروش می‌روند. این را مشاوران املاک تایید می‌کنند. خریداران بیشتر تمایل دارند خانه‌ ای خریداری کنند که دارای پارکینگ باشد، مگر مشتریانی که به دنبال سرمایه گذاری هستند و خانه‌های فاقد پارکینگ را برای سکونت نمی‌خرند. آپارتمان‌های فاقد پارکینگ زمانی به راحتی به فروش می‌رسند که تا ۵۰ میلیون زیر قیمت منطقه باشند. در منطقه‌ای مثل ظفر خانه‌ فاقد پارکینگ متری یک تا دو میلیون ارزان‌تر از عرف منطقه است. در طرف مقابل قیمت خانه‌ دارای دو پارکینگ، ۴۰ میلیون تومان گران تر از خانه‌هایی است که دارای یک پارکینگ هستند.

خانه واقع در طبقات بالا بدون آسانسور

برای افرادی که سن و سالی از آن‌ها گذشته، آسانسور یکی از مهم‌ترین فاکتور‌ها در هنگام خرید یا رهن و اجاره یک واحد آپارتمان در طبقات چهارم یا پنجم است؛ ملاکی که حتی برای جوان تر‌ها هم در خرید و فروش آپارتمان در نظر گرفته می‌شود. بنابر این خانه هایی که فاقد آسانسور هستند زیر قیمت بازار به فروش می رسند.

براساس این گزارش داشتن خانه‌ ارزان قیمت چیزی نیست که بتوان به سادگی از آن گذشت؛ به‎خصوص در شرایط کنونی بازار که با افزایش قیمت ها ، قدرت خرید مردم تا حد زیادی کاهش یافته است.

این روز‌ها همزمان با کاهش نرخ ارز و سکه بسیاری از خریداران مسکن، دوباره به تکاپوی خرید افتاده اند که همین امر باعث می شود دوباره گوش دلالان و واسطه گران تیز شود و اگر سیاست درستی در این خصوص اتخاذ نشود مجدد افزایش قیمت ها را به دنبال خواهد داشت.