در این سال‌های اخیر با افزایش رکود در بخش بازار مسکن بسیاری از سرمایه‌گذاران بخش ساخت‌وساز از این بازار خارج شده‌اند. چراکه به دلیل نبود نقدینگی، زمان برگشت سرمایه طولانی‌تر شده است و هم با نوسانات قیمت مصالح مانند قیمت پروفیل آهن، میلگرد، تیرآهن، سیمان و سایر هزینه‌های اجرایی، ریسک ساخت‌وساز افزایش یافته است. با این اوصاف ساختمان‌سازی با سوددهی حدوداً 900 درصدی یکی از سودآورترین بازارهای ایران در ده سال اخیر به شمار می‌رود. هم‌چنین برای کسانی که سال‌ها در این بخش فعال هستند حضور در بازارهای موازی مانند بازار بورس و طلا با ریسک بالایی همراه است و به دلیل عدم شناخت آن بازارها ممکن است با ضرر و زیان‌های بالایی همراه شود. چاره کار اما شناخت بازار و روندی است که بتواند نقدشوندگی بیشتری را وارد بخش مسکن و ساختمان‌سازی کند. در این مقاله به موضوعاتی می‌پردازیم تا بتوانید با اطمینان بیشتری وارد بازار مسکن شوید.

مشکلات اساسی در بازار مسکن و راه‌حل‌ها

هرچند بازار مسکن و ساخت‌وساز یکی از سودآورترین بازارهای ایران در ده سال اخیر به شمار می‌رود اما دارای مشکلاتی است که ریسک سرمایه‌گذاری در این بخش را افزایش می‌دهد. ازجمله مشکلات بخش مسکن و ساختمان می‌توان به موارد زیر اشاره کرد که در هر بخش به آن اشاره می‌کنیم و عنوان می‌کنیم چگونه می‌توانید ریسک سرمایه‌گذاری را در هر بخش کاهش دهید:

1. نوسانات قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت‌وساز
2. رکود و عدم نقدشوندگی به دلیل کاهش قدرت خرید مردم
3. افزایش قیمت زمین و بالا بودن سرمایه اولیه موردنیاز
4. زمان‌بر بودن بازگشت سرمایه نسبت به سایر بازارها
5. نوسانات قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت‌وساز

یکی از مواردی که سرمایه‌گذاران را از حضور در بخش ساختمان‌سازی منصرف می‌کند نوسانات بالای مصالح و عدم پیش‌بینی پذیر بودن هزینه‌های ساخت‌وساز است. چراکه عدم تأمین بودجه ساختمان‌سازی و نیمه‌کاره ماندن ساختمان می‌تواند باعث آسیب به سازه و درنهایت از بین رفتن هزینه‌های انجام شده شود. ازجمله مواردی که باید در این زمینه مدنظر قرار دهید پیش‌بینی نوسانات قیمت مصالح است. آهن آلات ازجمله مهم‌ترین مصالح موردنیاز برای ساختمان‌سازی به شمار می‌روند. مشاهده قیمت روز آهن آلات در بازار و شناخت عوامل مؤثر بر قیمت مصالح از مهم‌ترین کارهایی است که می‌توانید در این زمینه انجام دهید. عوامل مؤثر بر قیمت مصالح شامل موارد زیر است:

• نرخ دلار و میزان تورم
• نرخ جهانی مصالح
• قیمت سوخت و هزینه حمل‌ونقل
• میزان عرضه و تقاضا در بازار مصالح

راه‌حل

شناخت هریک از موارد بالا می‌تواند کمک بزرگی به شما برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن شود. به‌عنوان نمونه خرید آهن آلات در زمان رکود بازار بهترین زمان خرید به شمار می‌رود. همان‌طور که می‌دانید قیمت آهن آلات پس از هر جهش تورمی دچار رکود و اصلاح عمیق می‌شود اما متأسفانه خریداران در زمان‌های رکود به جهت طمع برای کمتر شدن قیمت‌ها اقدام به خرید نمی‌کنند. سپس با توجه به تورم و پس از افزایشی شدن بازار، اقدام به خرید می‌کنند و مجبور می‌شوند در بازار التهابی مصالح و به‌ویژه آهن آلات را با قیمت چند برابر یک ماه قبل بخرند. هم‌چنین بخش عرضه با توجه به محدودیت‌های انرژی در پاره‌ای از مواقع با کاهش روبرو می‌شود که در صورت شناخت این دوره‌ها می‌توانید از افزایش قیمت‌ها در امان بمانید.

تبدیل سرمایه به دلار

با توجه به تورم بالا و شرایط افتضاح مدیریتی کشور، افزایش قیمت دلار مسئله‌ای است که به‌صورت حتم در هرسال صورت می‌پذیرد. ازاین‌رو تبدیل سرمایه ساخت به دلار تا شروع ساخت‌وساز و هزینه ریالی در هر مرحله می‌تواند راه مناسبی برای حفظ سرمایه شما باشد تا در نوسانات نرخ دلار دچار کمبود بودجه و نیمه‌کاره ماندن پروژه نشوید.

1. رکود و عدم نقدشوندگی به دلیل کاهش قدرت خرید مردم

تورم و رکود دو پارامتری هستند که اقتصاد هر کشوری را تحت تأثیر قرار می‌دهند و هر سرمایه‌گذاری باید با این دو مورد آشنا باشد. تورم در اقتصاد ایران با بی‌کفایتی و بی تخصصی مسئولان مدیریتی کشور، فساد دولتی، کاهش درامدهای ارزی و درنهایت تحریم‌های بین‌المللی ارتباط مستقیمی دارد. ازاین‌رو با حل شدن دو مورد آخر یعنی تحریم و امکان فروش نفت نیز بساط تورم از اقتصاد ایران برچیده نخواهد شد چراکه یک سیستم نادرست اقتصادی با انواع فسادهای دولتی همواره ناکارآمد عمل می‌کند.

راه‌حل

در چنین وضعیتی بهترین راه‌حل برای سرمایه‌گذاران مسکن ساختن ساختمان‌های با تعداد طبقات و متراژ خاص است که بتوان با توجه به درامد مردم، راحت‌تر آن‌ها را فروخت. بنابراین کاهش متراژ ساختمان‌ها یک امکان برای بالا بردن احتمال فروش این ساختمان‌هاست. متراژ واحدهای مسکونی نیز با توجه به اقلیم و شناخت مردم در هر منطقه متفاوت است. به‌عنوان نمونه ساخت ساختمان‌های 60 متری در تهران بسیار به‌صرفه است اما در مناطق شمالی کشور احتمالاً باید واحدهای بالای 80 متری گزینه بهتری باشد. هم‌چنین با کاهش تعداد واحدها در هر طبقه امکان فروش بیشتر می‌شود چراکه مردم از ساختمان‌های شلوغ استقبال کمتری می‌کنند.

با کاهش متراژ و واحدها در هر طبقه مسئله طراحی و استفاده بهینه از فضای مفید اهمیت بالایی خواهد داشت. استفاده پیمانکاران از مهندسان جوان، خلاق و باسواد و اطمینان به آن‌ها و هم‌چنین بها دادن به پیشنهادهای خلاقانه آن‌ها، بهترین انتخاب در این زمینه است تا بتوانید بهترین طراحی را داشته و واحدهای خود را با شرایط بهتری بفروشید.

1. افزایش قیمت زمین و بالا بودن سرمایه اولیه موردنیاز

قیمت بالای زمین و نیاز به سرمایه اولیه بالا برای شروع، یکی از بزرگ‌ترین مشکلات بازار ساخت‌وساز نسبت به بازارهای موازی مانند طلا، دلار، بورس و خودرو است. تأمین مصالح و هزینه بالای اجرایی بخش دیگری از این سرمایه اولیه را شامل می‌شود.

راه‌حل

از همین رو داشتن زمین یا شریک شدن با صاحبان زمین از راه‌حل‌های پراستفاده در بخش مسکن به شمار می‌رود. هم‌چنین اجرای ساختمان بتنی به دلیل طبقه طبقه ساختن سازه به سرمایه اولیه کمتری نیاز دارد درحالی‌که کل اسکلت فلزی را باید به‌صورت یکجا تهیه و اجرا کرد. هم‌چنین همکاری با شرکت‌های تأمین مصالح با شرایط مناسب مانند شرکت فولاد ایرانیان برای تأمین آهن آلات از راه‌های دیگری است که پیمان‌کاران می‌توانند برای کاهش سرمایه اولیه انجام دهند.

1. زمان‌بر بودن بازگشت سرمایه نسبت به سایر بازارها

مدت زمان مورداستفاده برای ساختمان‌سازی چیزی در حدود 10 الی 20 ماه طول می‌کشد. این تنها در مورد بخش اجرا است و معمولاً با توجه به شرایط بازار چیزی برای فروش به زمانی حداقل 6 الی 24 ماه زمان نیاز است. به‌این‌ترتیب زمان‌بر بودن بازگشت سرمایه یکی از مواردی است که ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش می‌دهد.

راه‌حل

با توجه به تورم بالای 50 درصد باید گفت این پدیده به همان اندازه که یک مشکل است به همان اندازه نیز می‌تواند باعث افزایش سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شود. به‌این‌ترتیب شما علاوه بر سود ساختمان‌سازی می‌توانید بر سود تورم نیز حساب کنید. البته باید عنوان کنیم که عدم وجود تورم و رونق در بخش اقتصادی نفع بیشتری به همه فعالان بازار می‌رساند و باعث گردش چرخ اقتصاد در همه بخش‌ها می‌شود.

سخن پایانی

شناخت پارامترهای مؤثر بر تورم و رکود در بازار، رصد و پیش‌بینی قیمت آهن آلات و سایر مصالح و هزینه‌های اجرایی، ساخت متناسب متراژ و تعداد طبقات با توجه به مردم و هزینه‌ها در هر منطقه، شریک شدن با صاحبان زمین، استفاده از طراحان خلاق و بهینه کردن ساخت‌وساز ازجمله مواردی هستند که می‌توانند ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساخت‌وساز را کاهش دهند.