سردرگمی عجیب در بازار اجاره‌بهای پایتخت

تابستان امسال قیمت‌ اجاره‌ها از افزایش عادی ۱۰ درصدی هرساله به ۴۰ و ۵۰ درصد رسید و از خط قرمز عبور کرد. این درحالی است که در طول ۵ سال گذشته، قیمت ملک و املاک نه تنها هیچ افزایشی نداشته، بلکه برخی مواقع کاهش هم داشته ‌است چرا اجاره بها تا این اندازه جهش کرده است؟ برای یافتن پاسخ این سؤال سری به شهر می‌زنیم.

کاهش سود بانکی و تمایل به اجاره‌خوری

«همین هفته گذشته صاحبخانه ۱۵میلیون روی پول پیش آپارتمان ۷۰ متری گذاشت و قرارداد نوشتیم. حالا چند روز از خشک شدن مهر قرارداد نگذشته که زنگ زده و مدعی شده که باید ۱۵ میلیون دیگر هم روی پول پیش بگذارم!»

این را حامد می‌گوید؛ کارمند شرکتی خصوصی با تحصیلات فوق لیسانس و ماهی ۲ میلیون حقوق. هر روز بعد از تعطیلی اداره برای پیدا کردن خانه، به این بنگاه و آن آژانس املاک می‌رود ولی دست از پا درازتر برمی‌گردد خانه. او نمی‌تواند خانه‌ای با ۵۰ میلیون ودیعه و یک میلیون اجاره در محدوده امیرآباد پیدا کند.

حامد برای بیشتر کردن پول پیش به این در و آن در می‌زند که وام بگیرد تا کرایه بیشتری نپردازد ولی تا اینجای کار هم شانس با او یار نبوده، چراکه بیشتر بانک‌ها وام نمی‌دهند و اگر هم بدهند با هزار و یک دردسر و شرط و شروط و ضامن رسمی دولت که بدهی هم نداشته ‌باشد. کار او با وام راه افتادنی نیست.

مشکل حامد برای پیدا کردن خانه‌ای مناسب که از پس کرایه‌اش بربیاید مشکل خیلی از ماست، بویژه فصل تابستان. ولی امسال با همه سال‌های پیش تفاوت جدی دارد.

برای یافتن حلقه مفقوده جهش ناگهانی قیمت اجاره بها از منطقه فلاح شروع می‌کنم که قیمت هر متر خانه در این محله بین ۲ تا ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. یعنی قیمت یک خانه ۷۰متری نوساز در بهترین خیابان این منطقه چیزی حدود ۲۲۰ میلیون است و بر اساس فرمولی که بنگاه‌های املاک برای رهن در نظر می‌گیرند، یعنی یک چهارم تا یک پنجم قیمت ملک، رهن چنین آپارتمانی باید بین ۴۵ تا ۵۰میلیون باشد، اما اشتباه نکنید؛ برای رهن این آپارتمان باید ۷۵ میلیون پول داشته باشید.

مسعود، یکی از بنگاه‌داران این منطقه درباره قیمت اجاره‌بهای آپارتمان‌هایی که به او سپرده شده، می‌گوید: «قیمت رهن هر متر آپارتمان در این منطقه بین ۷۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان بود، ولی امسال بعد از اینکه سود بانکی را پایین آوردند، قیمت رهن و اجاره بشدت بالا رفت و رهن یک آپارتمان ۷۰ متری که چیزی حدود ۵۰ میلیون بود، الان به ۷۰تا ۸۰ میلیون رسیده. خیلی‌ها هم که خانه‌هایشان را رهن می‌دادند الان سعی می‌کنند پول پیش کمتر و اجاره‌بهای بالاتری بگیرند. به قول معروف مردم اجاره‌خور شده‌اند.»

قیمت اجاره و رهن از فلاح و آذری و بریانک گرفته تا راه‌آهن و رازی و قزوین و خیابان مختاری در همین حد است یعنی برای رهن یک آپارتمان ۷۰ متری نوساز باید ۷۰ تا ۸۰ میلیون پول داد و در صورت اجاره پول پیش تبدیل می‌شود. هر ۱۰میلیون می‌شود ۳۰۰ هزار تومان.

اما وضع از چهارراه لشکر به سمت مرکز شهر متفاوت‌تر می‌شود. به‌طور اتفاقی سراغ یکی از بنگاه‌داران خیابان معیری می‌روم. فایل اجاره‌ و رهن دست جوانی است که خودش را احمد معرفی می‌کند. احمد هم مثل چند بنگاه‌داری که از آنها درباره اجاره و رهن پرسیده‌ام می‌گوید قیمت‌ها غیرعادی بالا رفته است: «نمی‌دانم چرا امسال رهن و اجاره‌ها این‌طور بالا رفت؟ تابستان‌ها به خاطر اینکه فصل تعطیلی مدارس است و خیلی از خانواده‌ها جابه‌جا می‌شوند، قیمت اجاره‌بها کمی تکان می‌خورد ولی امسال مثل اینکه خیلی تکان خورده‌ و قیمت‌‌ها به نظر ما بنگاهی‌ها خارج از عرف بالا رفته. مثلاً همین الان آپارتمان تک خواب طبقه چهارم یک ساختمان ۱۲سال ساخت را گذاشته‌اند ۴۰ میلیون پیش و یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره. یعنی به عبارتی ۸۰ میلیون رهن کامل. قیمت اجاره منصفانه این آپارتمان باید ۴۰ میلیون پیش و ماهی ۷۰۰ هزار تومان باشد. وقتی به صاحبخانه‌‌ها می‌گوییم منصفانه نیست، ناراحت می‌شوند و بنگاه دیگری می‌روند.»

اجاره و رهن در خیابان فرهنگ و امیریه و منیریه و حر و محله‌های اطراف هم همین‌طور است؛ یعنی افزایش اجاره‌بها از ۱۵ تا ۳۰ درصد. محمدرضا که در یکی از بنگاه‌‌های منیریه کار می‌کند در پاسخ به اینکه چرا اجاره بها افزایش یافته، می‌گوید: «راکد بودن بازار و توقف در ساخت و ساز و پایین آمدن نرخ سود بانکی جزو مهم‌ترین عوامل افزایش اجاره بهاست. هر سال معمولاً ۱۰ درصد روی اجاره بها می‌رفت، ولی امسال از ۳۰ درصد هم گذشته. خود من که در خیابان سهروردی اجاره‌نشین هستم، صاحبخانه‌ام امسال ۲۰ میلون روی پول پیش خانه‌ام گذاشت. خواستم جای دیگری را اجاره کنم که دیدم وضعیت خراب‌تر از این‌ است که بتوانم براحتی جابه‌جا شوم.»

افزایش ۴۰ درصدی بی‌دلیل اجاره‌بها!

از میدان ولیعصر و هفت تیر به بالا قیمت‌ها عجیب اندر عجیب می‌شود. دیگر نشانی از رهن نیست و بیشتر صاحبخانه‌ها دنبال اجاره هستند. به قول معروف چار دیواری و اختیاری. اشکان در بنگاهی توی خیابان بهار کار می‌کند. از نظر او در بازار اجاره مسکن حباب افتاده‌ است و دولت و اتحادیه مسکن باید با بازرسی و نظارت جلوی این افزایش بی‌رویه را بگیرد: «طبق روال هر سال، بین ۷ تا ۱۰ درصد باید به نرخ اجاره و رهن اضافه می‌شد ولی امسال وضعیت کاملاً متفاوت است. حتی برای من و هم‌صنفی‌هایم عجیب است که وقتی نه افزایش قیمتی در بخش ساخت و ساز اتفاق افتاده و نه تورمی، این همه افزایش اجاره بها از کجا می‌آید؟! الان پیش پای شما یک آپارتمان ۵۵ متری ۱۵سال ساخت را که انباری و پارکینگ هم ندارد، ۳۰ میلیون ودیعه و یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اجاره گذاشتند. خب کسی که می‌خواهد ۵۵ متر جا را اجاره کند معلوم است از نظر مالی درآمد خوبی ندارد، از کجا می‌تواند ماهی یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بدهد؟ همین آپارتمان را سال پیش اجاره داده بودیم ۳۰ میلیون پیش و ۹۰ هزار تومان اجاره.»

از بهار، گاز موتور را می‌گیرم سمت خیابان شریعتی تا بالاتر از سیدخندان. هر چقدر بالاتر می‌روم قیمت‌‌ها هم ناجوانمردانه بالاتر می‌روند. قیمت رهن هر متر آپارتمان در این منطقه ۲ میلیون است. یعنی با پول رهن یک آپارتمان ۷۵ متری می‌شود به همین متراژ در جنوب شهر خانه خرید!

شایان، مسئول معرفی آپارتمان‌های رهن و اجاره آژانس املاکی در خیابان خواجه عبدالله درباره قیمت‌های جدید و سرسام‌آور این منطقه عنوان می‌کند: «سال ۹۰ تا اواخر ۹۱ که قیمت مسکن افزایش زیادی پیدا کرد، قیمت هر متر آپارتمان در این منطقه به ۹ میلیون هم رسیده‌ بود ولی بعد از توقف و رکود بازار برخی مالکان حتی آپارتمان‌های نوسازشان را ۶میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۷ میلیون هم می‌فروختند. دقیقاً یادم هست که سال ۹۲ قیمت رهن آپارتمان ۸۰ متری ۸۰ میلیون بود. سال پیش مشابه این مورد بین ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون رهن داده می‌شد ولی حالا قیمت چنین آپارتمانی بین ۱۵۰تا ۱۷۰میلیون است و این افزایش قیمت خیلی عجیب است چراکه قیمت چیزی در بازار تکان نخورده. در ضمن این را هم باید بگویم که اگر آپارتمان در ساختمانی که «بوف گاردن»، سالن آمفی‌تئاتر و استخر و سونا داشته‌ باشد به ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون هم می‌رسد.»

به فایل‌‌های اجاره سرکی می‌کشم. ۶۰ متری یک خوابه، بدون پارکینگ و انباری۴۰ میلیون پیش با ماهی یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اجاره. ۸۰ متری ۲ خوابه طبقه چهارم، ۲۰ سال ساخت، ۶۰میلیون پیش و ماهی ۲ میلیون اجاره. ۷۳ متری ۲ خوابه، ۴ سال ساخت با انباری ۱۰۰ میلیون و ماهی یک میلیون و...

از خواجه عبدالله تا پاسداران راه زیادی نیست. در این منطقه آپارتمان‌ها به دو دسته تقسیم می‌شوند، آپارتمان‌های معمولی و آپارتمان‌های لاکچری با امکانات ویژه که قیمت‌شان آدم را با بحران شدید روحی روبه‌رو می‌کند.

تماس‌هایمان با حسام‌الدین عقبایی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک به جایی نمی‌رسد. وی پاسخگوی تماس‌مان نیست تا بگوید چرا به جای ۷ تا ۱۰ درصد افزایشی که به نقل از او در رسانه‌ها منتشر شده، عملاً ۴۰ تا ۵۰ درصد اجاره بها افزایش داشته است؟ سؤالی که دغدغه ذهنی همه اجاره‌نشین‌هاست.

منبع:نوآوران